TJSP 06/04/2021 -Pág. 4685 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 6 de abril de 2021
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano XIV - Edição 3251
4685
Silva - BANCO PAN S.A. - Vistos. Manifeste-se o autor, no prazo de quinze dias, a respeito da contestação. Concedo o mesmo
prazo para que as partes informem as provas que pretendem produzir, justificando a pertinência das mesmas, ou se concordam
com o julgamento antecipado. Int. - ADV: ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO (OAB 192649/SP), ANA CAROLINA PONCE
DE QUEIROZ CARVALHO (OAB 299541/SP)
Processo 1041792-31.2017.8.26.0224 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - IMOBILIARIA E CONSTRUTORA
CONTINENTAL LTDA. - Marcos Rogério de Almeida - - Fernanda Cristina de Oliveira Utiyama - Vistos. IMOBILIARIA E
CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA, qualificada nos autos, moveu ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse
em face de Marcos Rogerio de Almeida e Fernanda Cristina de Oliveira Utiyama. Alegou, em síntese, que, em 28/01/2005 os
requeridos comprometeram-se a adquirir um imóvel situado no loteamento Parque Continental, lote 38-A, quadra 16, localizado
em Guarulhos, para pagamento em 144 parcelas. Afirmou que os requeridos encontram-se inadimplentes das parcelas 92 de
144, sendo devidamente notificados judicialmente. E alegou que a inadimplência ocorreu por culpa exclusiva dos réus, não
tendo contribuído de nenhuma forma para o descumprimento do pactuado. Do exposto, pediu a procedência da ação, rescindindose o contrato com a reintegração de posse, com retenção de 30% das parcelas pagas, sem direito a indenização e retenção por
benfeitorias, além da condenação à indenização pela fruição do imóvel, bem como ao pagamento de taxas, multas ou impostos
devidos no período de posse, além da condenação no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Pediu os benefícios da Justiça Gratuita. Com a inicial vieram os documentos/procuração de fls. 24/159. Sobreveio decisão de fl.
227 que indeferiu os benefícios da Justiça Gratuita. Interposto agravo de instrumento (fls. 232/233) o qual não foi conhecido (fls.
77/283). Contestação apresentada pelos requeridos ás fls. 288/301, oportunidade em que impugnaram o valor da causa,
alegaram em preliminar, inépcia da inicial, prescrição. No mérito, disseram que tantos compradores paralisaram os pagamentos
diante das graves irregularidades encontradas nos loteamentos promovidos pelos autores. Aduziram que a requerida desmatou
na companhia de outras empresas do ramo imobiliário áreas de preservação ambiental e de mananciais, implantando loteamentos
ilegais e praticando o parcelamento irregular do solo. Além disso, vendeu lotes menores do que autorizados pela municipalidade.
Aduziram que a autora se recusou a receber o pagamento a partir da parcela de n. 92 e, assim ajuizaram ação de consignação
em pagamento, onde realizaram depósitos os quais foram levantados pela autora. Requerem o direito a devolução dos valores
pagos e indenização por benfeitorias erigidas sobre o imóvel, com retenção do bem, até o pagamento. Impugnaram o pedido de
indenização por fruição. Por fim, requereram a improcedência da ação e os benefícios da Justiça Gratuita. Juntaram procuração
e documentos (fls. 302/464). Réplica (fls. 469/510). Decisão de fls. 526/527 que acolheu a impugnação ao valor da causa,
atribuindo o valor do contrato ou seja, R$ 69.207,00, devendo a autora complementar o recolhimento das custas iniciais.
Recolhida as custas iniciais (fl. 530). Determinou-se que a autora se manifestasse sobre o levantamento dos depósitos realizados
na ação revisional n. 0074124-44.2012.8.26.0224 e, se o débito não fora satisfeito. Manifestação da autora de fl. 542 de que o
débito não encontra-se satisfeito, restando o débito no valor de R$ 47.450,01. Afirma ainda que os valores na ação revisional
não foram levantados. É o relatório. Fundamento e Decido. A lide comporta julgamento antecipado, nos exatos termos da dicção
do Artigo 355 I do Código de Processo Civil. Os réus enfatizam que o loteamento é irregular, o que, porém, não os exime do
pagamento do preço. Se tal irregularidade era relevante, deveriam ter ingressado com ação pleiteando a rescisão do contrato, e
a devolução do preço mediante a desocupação do imóvel, ou então a diminuição do preço, em razão da suposta irregularidade.
Contudo, assim não procederam e ainda deixaram de pagar as prestações de n. 92 à 144 do contrato, permanecendo no imóvel.
De qualquer forma, não é a irregularidade do loteamento que isenta os compradores do pagamento das parcelas, observandose, ademais, que a própria parte demandada poderia pleitear a regularização do local em face da autora. Note-se que, mesmo
que o loteamento em que se encontra o imóvel esteja irregular, caberiam aos réus suspender o pagamento das prestações
restantes, com a prévia notificação da autora para suprir a falta (Lei n. 6.766/79, art. 38). Contudo, de acordo com o §1º do
dispositivo mencionado, não estava autorizado o inadimplemento absoluto da parte requerida, uma vez que, ocorrendo a
suspensão do pagamento das prestações restantes, cabia a ela efetuar o depósito das prestações vencidas junto ao Registro de
Imóveis competente, o que não ocorreu. Neste sentido: Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Preliminar.
Cerceamento de defesa não configurado. Provas requeridas que eram desnecessárias para a solução da lide. Mérito.
Inadimplemento do preço por parte dos compradores. Fato incontroverso. Irregularidade do loteamento que não autoriza o
inadimplemento das parcelas. Suspensão dos pagamentos diretos ao loteador (Lei n. 6.766/79, art. 38). Cabimento do depósito
das prestações vencidas junto ao Registro de Imóveis competente (Lei n. 6.766/79, art. 38, §1º). Situação que impõe a resolução
contratual e a reintegração da ré reconvinte na posse do terreno. Indenização pelas benfeitorias e acessões. Matéria que
prescinde de reconvenção dos réus. Súmula 3 do TJSP. Vedação ao enriquecimento sem causa. Indenização que deve ser
restrita às benfeitorias úteis e necessárias. Art. 34, caput, da Lei n. 6.766/79. Taxa de ocupação pelo uso do imóvel devida.
Súmula 1 do TJSP. Valor arbitrado em 1% sobre o valor venal do imóvel. Termo inicial que deve corresponder à constituição em
mora dos devedores, que somente ocorreu com a intimação da reconvenção. Recurso da autora improvido e recurso da ré
parcialmente provido. (Relator Hamid Bdine;Comarca: Guarulhos;Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado;Data do
julgamento: 10/03/2016;Data de registro: 21/03/2016). De outro lado, os réus não negaram que deixaram de pagar as prestações
contratualmente avençadas. No presente caso, a autora não pretende o recebimento dos valores em aberto e sim a rescisão do
contrato e a retomada do bem e, assim, considerando, que os réus encontram-se inadimplentes, não há outra solução jurídica
viável que não a rescisão do contrato e reintegração de posse da autora no imóvel. Resta apenas decidir o quanto deve ser
devolvido. Nesse sentido, inexistindo disposição contratual a ser analisada, passo a decidir em face do pedido das partes. Uma
vez decretada a rescisão contratual, de rigor seria a devolução do quanto pago e reintegração de posse da autora no imóvel. No
entanto, devem ser considerados no caso em tela: 1)a existência de valores pagos a título de despesas administrativas e
corretagem pela imobiliária que devem ser retidos e 2) os lucros cessantes pelo período de ocupação indevida dos compradores
sem nada pagar; Pois bem. No caso em tela, tem-se que o contrato foi firmado em 28/01/2005 (fls.152/155). Assim, tem-se que
os pagamentos se deram por um pouco mais de 07 (sete) anos, até a data do início da inadimplência. Diante disso, as partes
devem ser repostas ao status quo ante, com a restituição da posse do imóvel à autora e com a devolução dos valores pagos
pelos réus, em razão do contrato. Todavia, como a culpa pela rescisão é dos réus, desse valor deve ser descontado 10% a título
de reparação à autora pelos prejuízos decorrentes da rescisão. Ainda os réus devem indenizar a parte autora pela posse e
ocupação indevida, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação. O valor deve corresponder a 0,5% por mês do valor de
venda do lote. O valor, porém, deverá ser descontado das benfeitorias erigidas pelos requeridos, a serem arbitradas em
liquidação de sentença Arcarão os requeridos os impostos, taxas e contas consumos relativos ao imóvel não pagos no período
de ocupação. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos, com resolução de mérito, nos termos do art.
487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: i) Declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração da autora na
posse do lote indicado na petição inicial. A parte autora deverá restituir os valores pagos, com correção monetária desde o
desembolso, com abatimento de 10%; ii) Condenar os réus ao pagamento de indenização pela ocupação indevida da coisa,
correspondente a 0,5% do valor da venda do lote, com correção monetária desde os vencimentos e juros de 1% ao mês desde
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º